서울 토지거래허가구역 재지정 후 부동산 시장 변화: 가격은 잡혔을까, 풍선효과는?

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2025년 3월 24일부터 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전체 아파트가 다시 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
한때 해제되었던 규제가 불과 한 달 만에 복귀한 이유는 무엇이며, 시장은 어떤 반응을 보였을까요?

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📌 토지거래허가구역 재지정, 배경은?

서울시는 2025년 초 일부 지역의 규제를 해제했으나,
강남3구를 중심으로 아파트 가격이 급등하며 단기 과열 현상이 나타났습니다.

🔥 강남구 대치동 아파트, 한 달 새 1억 원 이상 상승
🔥 용산구 한남동 일대, 투자자 문의 급증

이에 따라 부동산 투기 차단을 위해 정부는 긴급히 토지거래허가구역을 확대했습니다.

 

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📊 규제 이후 시장은 어떻게 달라졌나?

재지정 직후 시장의 반응은 두 갈래입니다.

1. 거래 급감:
   • 허가 절차의 번거로움으로 인해 거래량이 급격히 감소
   • 실거주자 위주의 신중한 매수세로 전환
2. 풍선효과 확산:
   • 규제 대상 외 지역으로 매수 수요가 이동
   • 성동구 옥수동, 동작구 흑석동 등에서 아파트값 상승세 감지

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🏘️ 실제 가격 변화 예시 (2025년 3월 넷째 주 기준)

지역전주 대비 상승률특이사항

강남구	+0.83%	압구정·대치 매수세 여전
송파구	+0.79%	잠실 위주 거래 활발
서초구	+0.69%	반포 신축 중심
성동구	+0.45%	풍선효과 유입 중
동작구	+0.48%	갭투자 시도 포착됨

출처: 한국부동산원 주간 시세 (2025.3.24)

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📌 실수요자 대응 전략

• ✅ 2년 실거주 계획 필수
• ✅ 매매 시 구청 허가 절차 사전 숙지
• ✅ 갭투자 불가, 임대 불허 조건 명확히 이해
• ✅ 정책 변경 시점 파악해 타이밍 조절

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강남3구·용산구 

 

🔍 마무리: 규제는 진정 효과가 있을까?

서울시의 토지거래허가구역 재지정은 단기적인 투기 수요 억제에는 효과가 있지만,
인접 지역의 풍선효과나 장기적 수요 조절에는 한계가 있을 수 있습니다.

👉 실수요자는 규제를 기회로 삼아 신중히 접근하고,
👉 투자자는 중장기 시장 흐름을 보며 포트폴리오 다각화가 필요합니다.

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